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易宪容:中国楼市最可能成为金融风险防控的短板
作者:易宪容      时间:2018-02-12   来源:
 

防范及化解金融体系风险,已经成了中国经济工作的头等大事,所以中国政府既进行了一系列的战略部署,争取在三年内有效地控制宏观杠杆率,也通过政府金融监管部门,一项项在具体落实,比如严厉整顿金融市场乱象,进行各种专项排查,限制资金跨境流动,加强金融市场全面监管,甚至要求地方政府领导配置金融专业人才等。

就目前的情况来看,对于防范金融体系系统性风险,国内政府重点放在治理金融乱象上,放在银行不良资产增长的控制上。不过,这些方面是重要,但都比较表面,估计中国的系统性金融风险形成不是这样简单。如果是这样,对于中国系统性风险就不用太多担心。对于国际上来说,更多的是关注中国的债务率过高。

多数国际上的机构认为,中国债务风险过高,可能是引发系统性风险的关键。根据IMF估计,2017年中国融资规模与GDP增长比例会增加到216.9%,而2022年为245.5%,中国现在及未来的整体债务都会远高于GDP快速增长。还有,英国《金融时报》,2018年中国公司、金融机构及主权借款人(包括中央政府和地方政府)将有4,090亿美元在岸和离岸债券到期,2019年为6,190亿美元,2020年为6,640亿美元,到时到期债务可能高达2.7万亿美元,债务压力非常之大等。所以,IMF对中国银行压力测试表示,如果中国GDP增长连续两年下降到3%,国内银行业的不良贷款率将上升到9.1%,这将形成系统性风险。

其实,无论是从经验上来看还是理论逻辑来看,金融系统性风险形成最为重要的两大原因,一是金融市场的信用过度扩张,从而导致金融市场严重失衡及金融市场过度脆弱性,二是金融市场的信用过度扩张导致资产价格暴涨及巨大的资产泡沫,最后两者相互作用、强化,形成系统性风险,导致金融危机爆发。

上个世纪90年代日本金融危机,2008年美国金融危机,都是如此。如果债务率过高,而资金只是流入实体经济,再加上中国国有银行体制为主导,政府是有能力通过不同的方式来转移风险,比如债转股等。在这种情况下,中国过高的债务不一定会引发金融市场系统性风险,并由此引发金融危机。

中国信用过度扩张是事实,但回到资产泡沫上,中国股市经历2015年泡沫破灭之后,已经逐渐沉寂了下来,泡沫已经挤出。而中国资产泡沫只能指向房地产。可以说,中国的房地产市场是十几年来中国信用过度扩张的源头,资产价格泡沫也由一线城市逐渐地向三四线城市蔓延。如果中国房地产泡沫蔓延到中国多数角落,那么中国的系统性风险也就形成了,此时离金融危机爆发肯定不远了。但是,对此,国内外并没有共识与关注。

因为,如果按照2017年国内房地产市场趋势及当前房地产市场局势,2018年国内房地产市场将会处于高位平衡的状态,泡沫还在吹大。这种楼市高位平衡主要表现为,一是住房销售仍然会在2017年创记录基础上再创新高,只不过这种创记录的速度会有所放缓;二是住房价格仍然会有2017年普遍上涨的基础上再上涨,但涨幅要小;三是城市土地的供应仍然会维持高位增长,因为房地产企业仍然看好国内未来房地产市场。

可以说,对于2017年的国内房地产市场,政府出台了如此之多楼市调控政策(有270多次),在历史上是绝无仅有的,但国内房地产市场反而更加繁荣,在2016年房地产市场销售面积及销售金额增长40%以上的基础上,2017年全国楼市销售面积及销售金额再次创历史记录。2017年全国商品房销售面积16.9亿平方米,同比增长7.7%;商品房销售额13.4万亿元,同比增长13.7%。也就是说,所谓的严厉楼市调控,只不过是把房地产的疯狂由一个城市或一些城市转移到另外一些城市。比如海南,2017年的住房销售面积增长达到60%以上,而住房销售金额增长达90%以上。而这种住房市场爆炸式的增长从一些大的房地产上市公司的业绩表现更是明显。这些房地产上市公司早两年住房销售金额只有1000多亿元,到2017年暴增到5000多亿元了。有媒体就预测,2018年国内房地产市场这种格局不会改变。除了少数一线二线城市住房销售下降之外,住房销售面积及销售金额增长仍然会在2017年的基础上创历史记录。

2017年国内房地产市场销售创历史记录,并非是国内居民住房需求突然爆发式增长(棚户区改造及货币化补偿能够起到一定的作用),也不是居民的收入水平增加,有意愿进入住房市场。最根本的原因就在于经过一年多的房地产调控之后,国内房地产市场的价格不仅没有下降,反之出现全国性普遍上涨。除了个别一线城市之外,2017年其他城市房价同比都上涨,特别是三四线城市的房价同比上涨得更快。作为一个投资为主导的市场,只要房价在上涨,居民又能够利用各种金融杠杆,那么国内居民涌入房地产市场投资是必然。据了解很多三四线城市的居民,作为一个三口之家,本来早就每人有一套住房,但是他们仍然在进入房地产市场,他们购买住房目的就在于预期房价还会上涨,购买住房是一个很好的投资方式。在这种情况下,国内房地产泡沫岂能不继续吹大?

房价在上涨,也吸引了不少农村居民进入房地产市场。对于不少年轻的农村居民来说,尽管住房早就满足,但他们看到买房有利可图,也都加入这股购买住房投资的大潮。因为,在三四线地区的农民基本上都在远离家乡的城市务工,现在他们的工资水平及资金积累,在家乡周边的城市购买住房,其首付基本上没有问题。因此,这些农村的青壮年同样会通过银行金融杠杆进入房地产市场。再加上这些城市在外地工作的居民回流到家乡城市购买。这两股力量也是2017年国内三四线城市房地产市场繁荣主要力量。而且三四线城市房价上涨所引发购买住房的赚钱效应,很快会传递给没有回乡购买住房的农村居民及外地务工的本地居民。这还将成为推动2018年三四线城市房地产市场繁荣及把房地产泡沫再吹大的主要力量。

经过2016年及2017年房地产市场空前繁荣,中国房地产市场根本不是什么去库存的问题,而是获得土地再建筑更多的住房问题。对于这一点,房地产开发商看得最为清楚。所以2017年国内的土地市场空前活跃及繁荣。2017年1-12月,全国土地购置面积同比增长15.8%,增速为近五年来最高水平。全年土地购置价款增长49.4%,增速创近6年来新高。也就是说,面对巨大的土地需求,地方政府在增加土地供给同时,也在不断地推高土地的价格,从而让地方政府的土地出让金收入也创历史记录增长,但同时却在推高房价。

十九大报告明确地提出要让中国房地产市场回归到以居住为主导的市场,市场性质的改变,肯定会让以投资为主导的住房市场需求出现重大调整。但是房地产开发商知道政府下不了去除住房赚钱功能的决心,因为这样做,中国的GDP增长、地方政府土地财政、银行金融风险都可能很快地暴露出来。所以,面对房地产市场巨大利益诱使,房地产开发商肯定会建造更多的住房来满足广大的住房投资者。这样也能够让国内房地产市场销售保持高位平衡,房价继续上涨。

但是,这样的市场高位平衡,也会让房地产市场风险越来越高,房地产市场泡沫越吹越大。因为,房价维持在高位,不仅无法让房地产市场性质发生变化,让房地产回归到居住功能,更是会让居民有一个国内房价只会上涨不会下跌的幻觉,认为房地产市场根本不会出现什么周期性调整。在这样的幻觉及房价上涨预期下,肯定会鼓励更多的居民涌入房地产市场,甚至于那些收入水平低、支付能力弱的居民也涌入房地产市场。当这种情绪向全国蔓延时,不仅会推动三四线城市市场繁荣更为亢奋,并让这种房地产市场繁荣亢奋吹向中国的每一个角落,诱导更多低收入居民涌向市场。这时,房地产市场资产价格泡沫的“堰塞湖”会越堆越高,并且其风险最后都传导到最为弱势的低收入者手上。而这既是中国房地产市场的“堰塞湖”,也是中国金融市场最为脆弱一环。

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